Il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni non è ancora legge. La riforma è contenuta nel DDL C. 2826, presentato dal Governo alla Camera il 27 febbraio 2026 e attualmente all’esame della VIII Commissione Ambiente insieme alle proposte C. 535 e C. 2332. La Commissione ha avviato una serie di audizioni con amministrazioni, professioni tecniche e rappresentanti del settore, ma il provvedimento deve ancora completare l’esame parlamentare ed essere approvato nello stesso testo dalla Camera e dal Senato. Fino all’entrata in vigore della nuova disciplina continua quindi ad applicarsi il DPR 380/2001, con le modifiche già introdotte, tra l’altro, dal DL 69/2024. Lo stato dell’iter è consultabile nella scheda del DDL C. 2826.

Il provvedimento è una legge delega: non contiene il nuovo Codice nella sua formulazione definitiva, ma stabilisce i principi ai quali il Governo dovrà attenersi nella redazione dei decreti legislativi. Il testo presentato prevede dodici mesi dall’entrata in vigore della futura legge delega per adottare uno o più decreti legislativi e ulteriori due anni per eventuali disposizioni correttive. Non è quindi possibile indicare oggi una data certa per la sostituzione del DPR 380/2001.

L’obiettivo è riordinare in un unico quadro normativo la disciplina edilizia e quella relativa alla sicurezza delle costruzioni, coordinando il DPR 380/2001 con le norme sulle opere strutturali e sulle costruzioni in zona sismica. La delega riguarda anche le disposizioni urbanistiche strettamente collegate all’attività edilizia e il raccordo con le discipline paesaggistiche, ambientali e sanitarie. Non si tratta, pertanto, di una semplice revisione formale del Testo unico, ma della prevista sostituzione dell’attuale sistema con un nuovo Codice.

Tra le principali direttrici figurano la ridefinizione delle categorie degli interventi edilizi, la razionalizzazione dei titoli abilitativi e la standardizzazione della modulistica. Il progetto punta inoltre a rafforzare il SUE come punto unico di accesso e a coordinare i procedimenti nei quali intervengono più amministrazioni. Dovranno essere disciplinati con maggiore chiarezza i termini di conclusione delle pratiche, gli effetti del silenzio dell’amministrazione e le responsabilità dei soggetti coinvolti.

Un altro tema centrale è lo stato legittimo degli immobili. La delega prevede di semplificarne la dimostrazione, valorizzando anche il titolo più recente che abbia interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a determinate condizioni. Dovranno inoltre essere riordinate le diverse tipologie di difformità, distinguendo l’assenza del titolo, la totale o parziale difformità, le variazioni essenziali e le tolleranze. Saranno riviste anche le procedure di sanatoria e il sistema delle sanzioni, con la possibilità di subordinare la regolarizzazione delle difformità meno rilevanti all’esecuzione di opere di messa in sicurezza o adeguamento. Queste previsioni non costituiscono, allo stato attuale, un nuovo condono edilizio.

Per le costruzioni in zona sismica il testo presentato mantiene un’impostazione più rigorosa: la sanatoria dovrebbe restare subordinata alla conformità alle norme tecniche vigenti sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della regolarizzazione, ferma restando la possibilità di eseguire opere di adeguamento. La formulazione potrà comunque essere modificata durante l’esame parlamentare e dovrà successivamente essere tradotta in disposizioni operative.

La riforma prevede inoltre la progressiva digitalizzazione delle procedure e l’interoperabilità delle banche dati pubbliche. Tra gli strumenti prospettati figurano un’anagrafe nazionale e un fascicolo digitale delle costruzioni, destinato a raccogliere titoli edilizi, dati catastali, certificazioni e informazioni sulla sicurezza dell’immobile. Dovranno però essere definiti il modello di gestione, i dati da inserire, le modalità di aggiornamento e il trattamento della documentazione relativa agli edifici esistenti.